2025年上半年的上海二手房市场,用一句概括就是——业主割肉换来成交新高,也就是所谓的“抑价换量”。
先来看一组数据,2025年1-6月上海二手房网签13万套,如果剔除商业车位等因素,单纯二手住宅成交约11.6万套,都是2022年以来同期新高。
从月度走势来看,上半年格局就是先扬后抑,1/2月积压的需求集中在3月份爆发,促使当月网签逼近3万套大关,但后劲不足,随后的4/5/6月逐步下滑至2万套左右。
实际上,成交量的增加主要是由降价引起,国家统计局数据显示,1-4月上海二手房住宅基本小涨小跌,直到5月份出现较大幅度下跌,6月份数据还没公布,但大概率是继续下跌。
从整体市场来说,如今的二手房价格已经跌回到了去年10月份政策出台时的水平,这一波利好政策带来的房价反弹已经结束。但要注意的是,二手房因为区域差异非常大,市区的价格并没有下跌多少,而很多郊区的价格已经跌破去年底部。
接下来看具体成交情况,近期中原地产公布了一些数据,从成交面积排名前十的项目可以看出,郊区的刚需产品依旧占到重要地位,成交排名前三的楼盘都位于郊区,尤其是几大新城,是刚需聚焦度非常高的板块。
板块成成交面积前5的分别是松江新城,奉贤新城,嘉定新城,周康和金山新城。
这一点不难理解,因为这些区域的二手房已经跌出性价比了,如果只有300万左右预算,想买100平左右的房子,又要具备出行便捷度,那么几大新城便是不二的选择。而且这些新城产品非常丰富,且供应量极大,可以随便挑。
最后来预判下半年走势,从进入7月份后市场成交的情况来看,至少在7/8月份成交不会有起色,会持续下跌,单月网签会在1.7-1.8万套,剔除商业车位,二手住宅成交在1.5-1.6万套,逼近荣枯线。
所以,9月份就很关键了,今年是否会有政策出台就看9月份成交量。作为传统旺季,一旦9月份成交量不能有所起色,那么政策出台的概率将增加,去年就是如此。要是9月份成交自行复苏了,那政策就会再等一等。
小编觉得,前者可能性更大一些。大家怎么看,可以评论区说下自己的想法啊。
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